Publié le 16 juillet 2025

Est-ce obligatoire d'avoir un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document juridique essentiel à toute organisation collective d’immeuble. Pourtant, de nombreux acteurs du marché immobilier – notamment les marchands de biens, promoteurs et propriétaires particuliers – ignorent parfois s’il est obligatoire, dans quel cadre, et quels en sont les impacts pratiques. Chez Digitimmo Expertises, spécialiste du diagnostic immobilier et du conseil en rénovation énergétique à Avignon et dans la région, nous accompagnons les professionnels et les particuliers pour comprendre, anticiper et conformer leur bâti à la réglementation.

Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un acte juridique obligatoire dans toute copropriété. Il définit les droits et obligations des copropriétaires, la destination de l'immeuble, la répartition des charges, ainsi que l’usage des parties communes et privatives. Il est établi au moment de la mise en copropriété d’un immeuble et constitue le socle juridique de toute gestion collective. En son absence, l’immeuble n’est pas reconnu en tant que copropriété.

La réglementation : est-il obligatoire ?

Selon la loi du 10 juillet 1965, toute mise en copropriété d’un immeuble bâti rend le règlement de copropriété obligatoire. Cela s’applique dès que deux lots ou plus sont constitués. Il doit être rédigé par un professionnel du droit (souvent un notaire) et annexé à l’acte de vente de chaque lot.

Toutefois, dans les faits, certains immeubles anciens peuvent fonctionner sans document officiel, notamment s'ils n'ont jamais été régularisés. Cela expose les propriétaires à des litiges sur l’usage des parties communes ou sur la répartition des charges. Dans ces cas, la mise en place d’un règlement de copropriété devient urgente.

Pourquoi est-il indispensable pour les marchands de biens et promoteurs ?

Lorsqu’un marchand de biens ou un promoteur acquiert un immeuble pour division et revente, le règlement de copropriété est un outil juridique et commercial clé. Il précise :

• • L’affectation des lots (habitation, commerce, stationnement...) ;
  • Les règles d’utilisation des parties communes (ascenseur, toitures, halls, etc.) ;
  • La répartition des charges par tantièmes ;
  • Les restrictions spécifiques (Airbnb, sous-location, bruit, rénovation...).

Sans ce document, la revente devient risquée, et l’acquéreur peut exiger une régularisation avant de finaliser l’achat. De plus, la constitution de ce règlement peut avoir une influence sur la valorisation du bien.

Le lien entre règlement de copropriété, DTG et PPT

Depuis 2017, certaines copropriétés sont tenues de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG), notamment lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Ce diagnostic évalue l'état général du bâti, les besoins de travaux, les performances énergétiques, et les obligations à venir.

Le règlement de copropriété y joue un rôle central, car il :

• • Permet de prévoir les interventions sur les parties communes dans un cadre juridique clair ;
  • Définit les responsabilités entre copropriétaires lors de travaux ;
  • Facilite la mise en place d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

Chez Digitimmo Expertises, nous accompagnons les marchands de biens dans la réalisation du DTG, l’élaboration du PPT et la cohérence avec le règlement de copropriété.

Le cas spécifique des immeubles anciens sans règlement

Dans des villes comme Avignon, le parc immobilier ancien est dense. De nombreux immeubles n’ont pas été régularisés ou disposent de règlements obsolètes. Cette situation pose plusieurs problèmes :

• • Incertitude juridique sur l’usage des parties communes ;
  • Litiges entre copropriétaires ;
  • Blocages pour la mise en vente ou en location ;
  • Difficultés pour obtenir un financement bancaire.

Digitimmo Expertises propose un audit complet de l’immeuble pour évaluer la nécessité d’un DTG, anticiper la constitution d’un règlement de copropriété et initier un PPT en cohérence avec les réalités du terrain.

Rénovation énergétique et copropriété : un enjeu de taille

Avec la nouvelle réglementation sur les passoires thermiques, la rénovation énergétique des copropriétés devient une priorité. Or, sans règlement clair, les décisions en assemblée peuvent être contestées ou inapplicables.

Le règlement de copropriété permet de :

• • Définir les modalités de vote pour les travaux de rénovation ;
  • Identifier les parties communes concernées par les travaux ;
  • Harmoniser la répartition des coûts.

Digitimmo Expertises intervient en amont pour croiser les exigences du diagnostic technique global, du PPT et du règlement existant, ou pour conseiller sur sa révision.

En conclusion : un outil juridique et technique incontournable

Oui, le règlement de copropriété est obligatoire dans toute copropriété constituée. Mais au-delà de son caractère juridique, il est un outil stratégique pour la gestion, la valorisation et la rénovation d’un immeuble. Son absence ou sa non-conformité peut freiner vos projets immobiliers.

Digitimmo Expertises, implanté à Avignon, vous accompagne dans la régularisation, le diagnostic technique, l’audit énergétique et l’anticipation du PPT. Propriétaire, promoteur ou marchand de biens, ne laissez pas un manque de conformité juridique bloquer vos investissements. Contactez-nous pour un diagnostic complet et sur-mesure.