Publié le 27 mai 2025

Que dois-je savoir pour réaliser un DTG lors de la mise en copropriété d’un immeuble sur Sorgues ?

La commune de Sorgues, située au nord d’Avignon (Vaucluse) et forte de 19 030 habitants, connaît un parc immobilier en pleine évolution. De nombreux projets de division d’immeubles anciens en lots d’habitation y sont menés, en particulier dans le centre-ville historique et les zones périurbaines. Dans ce contexte, la question du DTG copropriété Sorgues se pose pour chaque marchand de biens, promoteur ou propriétaire : quelles sont les obligations techniques et réglementaires à respecter lors de la mise en copropriété ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il constitue un bilan complet de l’état de l’immeuble lors de sa division en copropriété. Son objectif est de faire un état des lieux global (sécurité, conformité aux règles d’urbanisme et de construction, aspects financiers, performance énergétique…) et d’anticiper les travaux nécessaires sur une période de 10 ans. Ainsi, la réalisation d’un DTG permet d’orienter la copropriété sur les travaux d’entretien et de rénovation à prévoir, voire de constituer un plan pluriannuel de travaux.

Qu'est-ce que le DTG ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est une étude pluridisciplinaire et réglementaire réalisée par un professionnel certifié. Concrètement, il s’agit d’une analyse de l’état apparent des parties communes et équipements partagés d’une copropriété, incluant notamment l’enveloppe du bâtiment et ses installations techniques. Ce document décrit de façon complète et chiffrée les améliorations possibles et les travaux à réaliser sur une dizaine d’années. Par exemple, il recense l’état du gros œuvre, des toitures, des canalisations communes, et propose des diagnostics énergétiques pour anticiper les travaux (isolation, chauffage, ventilation, etc.).

Les informations clés à inclure dans le DTG ont été précisées par la réglementation. Le dossier doit notamment comporter :

• • L’état apparent des parties communes et équipements collectifs (escaliers, halls, couloirs, canalisations partagées, etc.)
  • Le détail des améliorations envisageables (exemples : isolation des combles, remplacement du système de chauffage, ravalement de façade, réfection de l’étanchéité).
  • Le point sur la situation du syndicat des copropriétaires (fonds travaux constitués, impayés éventuels, etc.).
  • Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif ou un audit énergétique, ainsi que la liste des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble sur les 10 prochaines années.
  • Une évaluation chiffrée du coût des travaux identifiés sur ces dix ans.

Cette vision d’ensemble, précise et formalisée, sert de feuille de route pour planifier les interventions et éviter les mauvaises surprises budgétaires. Le DTG donne ainsi aux futurs copropriétaires ou acquéreurs une image réaliste de l’état du bâti et des investissements à prévoir.

Quels sont les immeubles concernés par le DTG ?

La réglementation s’applique strictement aux bâtis anciens. En pratique, tout immeuble à usage principal d’habitation mis pour la première fois en copropriété et datant de plus de dix ans doit faire l’objet d’un DTG. Autrement dit, dès qu’un promoteur ou un particulier divise un bâtiment existant en plusieurs lots d’habitation, il doit commander ce diagnostic. La mise en copropriété de lot d’habitation, c’est-à-dire la division d’un immeuble résidentiel en lots distincts, déclenche donc cette obligation. Par exemple, un immeuble collectif de Sorgues bâti il y a plus de 10 ans et rénové pour être partagé entre plusieurs logements entrera dans ce cadre. Les constructions récentes (moins de dix ans) peuvent, elles, être dispensées. Pour les copropriétés déjà constituées (bâtiments en place sans changement de statut), le DTG reste une démarche volontaire décidée en assemblée générale, sauf imposition par la mairie ou la préfecture en cas de risques sanitaires ou d’insalubrité avérée.

En résumé, la réalisation d’un DTG copropriété Sorgues est incontournable dès lors qu’un promoteur divise un immeuble d’habitation de plus de dix ans en lots de copropriété. Cela permet de se conformer à la loi et de sécuriser l’opération dès l’origine.

Qui doit réaliser le DTG ?

Le DTG doit être confié à un diagnostiqueur immobilier certifié ou à un bureau d’études possédant les habilitations requises. Le décret du 28 décembre 2016 prévoit que le professionnel en charge du DTG doit maîtriser notamment les normes de sécurité, les matériaux de construction, la thermodynamique du bâtiment ainsi que la gestion financière d’une copropriété. Il doit également être indépendant du maître d’ouvrage, justifier de sa formation (diplômes et certifications) et de son assurance spécifique. En pratique, il s’agit de faire appel à un diagnostiqueur certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ou équivalent, habilité à réaliser des diagnostics énergétiques et globaux en copropriété. On peut vérifier ces qualifications sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers habilités (site gouvernemental).

Que doit mentionner le DTG ?

Comme indiqué, le DTG doit comporter plusieurs rubriques obligatoires. En résumé, il doit préciser :

• • L’état apparent de l’immeuble (gros œuvre, toitures, installations communes).
  • La liste des travaux et améliorations nécessaires sur 10 ans (isolation, menuiseries, électricité, etc.).
  • Les aspects énergétiques (DPE collectif ou audit énergétique).
  • L’état financier du syndicat (fonds de travaux, charges prévues).
  • L’estimation budgétaire de chaque intervention préconisée.

Ces éléments sont décrits en détail dans les normes de diagnostic. Le diagnostiqueur formalisera ensuite ces observations dans le rapport final, qui servira de document de référence lors des assemblées générales de copropriété.

Quand le DTG est-il obligatoire ?

Le DTG devient obligatoire dans deux cas principaux :

• • Création d’une copropriété (> 10 ans) : Lorsqu’un immeuble de plus de dix ans est mis en copropriété (division initiale en lots), la réglementation impose de réaliser un DTG avant l’enregistrement de la copropriété. Il s’agit d’un préalable légal à la vente des lots ou à la constitution du syndicat des copropriétaires.
  • Copropriété existante : Dans une copropriété déjà constituée, le DTG n’est pas exigé automatiquement mais peut être voté en assemblée générale. En cas d’insalubrité ou sur demande de la mairie/préfecture (plan de sauvegarde, etc.), l’administration peut aussi imposer la réalisation d’un DTG.

Ainsi, pour tout projet de mise en copropriété, et surtout dès que l’immeuble concerné dépasse dix ans, il faut prévoir le DTG dans le planning. Omettre cette obligation expose l’opération à un blocage réglementaire.

Procédure à suivre pour la mise en copropriété avec DTG à Sorgues

La procédure de mise en copropriété d’un immeuble à Sorgues, incluant la réalisation d’un DTG copropriété Sorgues, se déroule en plusieurs étapes clés :

1. État descriptif de division (EDD) : Avant toute chose, un géomètre expert est mandaté pour établir l’EDD et rédiger le règlement de copropriété. Cet état descriptif de division identifie chaque lot d’habitation, fixe leur surface et la quote-part des parties communes qui leur est attaché. L’EDD est un document obligatoire pour déclarer légalement la copropriété.
2. Contact d’un diagnostiqueur certifié : Le propriétaire ou promoteur prend contact avec un diagnostiqueur immobilier habilité pour planifier le DTG. Sur Sorgues, des prestataires locaux comme Digitimmo-Expertises connaissent bien les bâtiments anciens du secteur et peuvent intervenir rapidement. Le diagnostiqueur établit ensuite un cahier des charges et programme les visites.
3. Réalisation du DTG : Le professionnel effectue l’inspection sur site (visite des parties communes, relevés visuels, collecte des archives techniques) et rédige le rapport du DTG. Celui-ci comprend les observations, les préconisations de travaux et l’estimation des coûts. Les constats sont classés par ordre de priorité pour les dix prochaines années.
4. Transmission au notaire et enregistrement : Au moment de la signature de l’acte authentique, l’EDD et le règlement doivent être déposés au Service de publicité foncière. Le DTG est communiqué aux acquéreurs et archivé dans le dossier de diagnostic technique remis. Bien que non publié, il fait partie des documents obligatoires fournis aux futurs copropriétaires.
5. Suivi et mise en œuvre : Une fois créé, le syndicat de copropriété s’appuie sur le DTG pour son carnet numérique de suivi et pour planifier un éventuel Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). À Sorgues, ce dernier est souvent axé sur des rénovations énergétiques (isolation, chauffage, ventilation) en adéquation avec les prescriptions locales.

Cette procédure garantit le respect des obligations légales et permet une gestion optimale du futur immeuble en copropriété.

Points réglementaires à ne pas négliger

Quelques points clés sont à maîtriser :

• • État Descriptif de Division : L’EDD (état descriptif de division) est un document officiel annexé au règlement de copropriété. Il est obligatoire pour immatriculer la copropriété et décrire légalement chaque lot et les tantièmes associés.
  • Publication Foncière : L’EDD et le règlement doivent être publiés au Service de publicité foncière pour créer la copropriété. Sans cela, la division n’est pas opposable aux tiers. Le DTG, quant à lui, est joint au dossier remis mais n’est pas publié formellement.
  • Carnet de copropriété et PPT : Le DTG doit être inséré dans le carnet numérique de copropriété (depuis 2017) et peut servir de base au plan pluriannuel de travaux voté en assemblée. Cela facilite la projection des travaux de rénovation.
  • Normes locales : En plus des exigences nationales, il faut vérifier les règles locales d’urbanisme (réglementation communale, PLU, zones protégées, etc.). Par exemple, certains secteurs protégés de Sorgues ou prescriptions thermiques spécifiques peuvent influencer les travaux envisageables. Un diagnostiqueur local saura intégrer ces contraintes dans son analyse.

Bien maîtriser ces aspects réglementaires assurera la validité juridique de la copropriété et la fiabilité du DTG.

Pourquoi faire appel à un expert local à Sorgues ?

Pour réaliser un Diagnostic Technique Global efficace et conforme, il est préférable de s’appuyer sur un spécialiste implanté dans la région. Digitimmo Expertises, par exemple, est basé à Sorgues et intervient fréquemment dans le dans la commune. Cette proximité lui confère une parfaite connaissance des réglementations nationales, départementales et communales. Ses équipes certifiées et expérimentées adaptent ainsi le DTG aux particularités du bâti vauclusien (matériaux locaux, climat, etc.).

Digitimmo-Expertises propose une offre complète aux professionnels de l’immobilier : diagnostics amiante, plomb, électricité, DPE, ainsi que DTG, DTA et élaboration de PPT pour les copropriétés. En confiant le DTG copropriété Sorgues à un tel prestataire, vous bénéficiez d’un conseil personnalisé : les préconisations sont cohérentes avec le marché local et la feuille de route est opérationnelle dès la signature du diagnostic.

En conclusion, la réalisation d’un DTG copropriété Sorgues dans les règles vous permettra de planifier vos investissements et d’éviter les mauvaises surprises. Un diagnostic technique global bien mené renforce la confiance des futurs copropriétaires ou acquéreurs, et sécurise votre projet sur le long terme. Faire appel à un expert local certifié est donc la garantie d’une procédure respectueuse des normes et adaptée aux spécificités de Sorgues.